賃貸マンションを退去する際、部屋のキズや汚れの補修にかかる費用を請求されたことはありませんか。
言われるがまま支払う前に、まずは思い出してみましょう。
そのキズや汚れはどのようにして付いたのでしょうか。
「酔っ払って壁を殴ってしまった」
「タバコを吸いまくって壁が茶色に」
「水漏れを放っておいたらカビだらけに」
これは…やってしまいましたね。言い逃れできそうにありません。適正価格なら素直に支払いましょう。
しかしそれ以外のもの、例えば床やクロスの経年劣化など入居者にほとんど落ち度のない汚れについては、請求されたからといって必ずしも支払義務があるとは限りません。
原状回復費用の負担者は
物件の経年劣化や通常使用による汚れの補修費用は、原則的には賃貸人（大家さん）が負担します。
なぜなら、それらの汚損は建物の賃貸借をする限り当然に生ずるものであり、それらを補修するための費用はあらかじめ家賃の中に含ませて既に回収しているはずだからです。（最判平成17年12月16日）
退去時にあらためて請求されるいわれのないことです。
上の判例を読むと、「通常の汚れの補修費用を入居者が負担する」旨の特約があれば入居者が負担しなければならなくなるようにも見えます。
しかし、契約書のそのような特約を設けるには厳格な要件があります。（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）第1章「原状回復にかかるガイドライン」p6「特約について」参照）
結局、「家賃を相場より安くする代わりに、通常の汚れの補修費用は入居者の負担とする」など、客観的かつ合理的な理由がなければ特約の効力は認められないことになります。
賃貸借契約書の原状回復特約
この数年の間に賃貸借契約を結んだ方は、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」をベースに作成された契約書をお持ちの場合が多いと思います。
そこに「原状回復」について詳しく定めた別紙が添付されているはずです。
その中にある「賃貸人・賃借人の修繕分担表」を読むと、負担についての振り分けが記載されています。
わざと・不注意・放置によりできた汚損は賃借人（入居者）負担とし、それ以外の経年劣化等は賃貸人（大家）負担となるよう定められています。
貸主・借主の双方にとって納得感のある定め方になっているのではないでしょうか。
退去後にクロスを張り替えることになったとしても、「入居者のせいで普通より早く貼り替えなければいけなくなった」などの事情がない限り、その費用は大家さんが負担するということです。
なお、退去時清掃（ハウスクリーニング）費用、鍵シリンダー交換料などの特約が末尾に記載されていることもあります（ほとんどの契約で記載されているかもしれません）。これらは契約書に明記されているため支払うしかないと考えておいてください。退去時にびっくりしないように…
「法的措置」を恐れない
契約時の主導権は、大家さん側が握ることが多いでしょう。大家さん側（実際は不動産管理会社）の用意した契約書に入居予定者が署名押印する場合がほとんどだと思います。
しかし大家さんも契約書の内容をちゃんと把握しているとは限りません。
特に原状回復の分担については勘違いしている大家さんも多いようです。
特に入居者の不注意で汚した事実もないのに「実際にクロスの全面張り替えをする必要があるのだから、支払ってもらわなければ困る」と、いきなり見積書を送り付けてくる大家さんとか…
そして「お支払いなき場合は法的措置を講ずることと云々」
…so what?
ここで引き下がる必要はありません。相手も実はよくわかっていないのです。
あなたからの反論を受けて素直に引き下がる可能性もあります。
周囲の人間に諭されることも考えられます。
相手がよくわからないまま訴えを提起してしまった場合でも、恐れることはありません。
原状回復請求訴訟の被告となったところで、あなたの地位も名誉も一切傷つくことはありません。
もし、それでも訴えられる恐怖で言い値を支払ってしまいそうになったら、お近くの司法書士に相談してみてください。
危機が迫ったとき、絶対にしてはならないのは、そこから背を向けて逃げ出すことだ。
むしろ危機は倍になる。
逆に怯むことなく決然と向き合えば、危機は半減する。
_Winston ChurChill
